長期優良住宅の基準や条件は？申請するメリット＆デメリットは？
『長期優良住宅』という単語はなんとなく聞いたことがあるけど、詳しい内容について理解していない・・・という方も少なくないと思います。
「長期優良住宅の基準や条件がよく分からない！」「どんなメリットやデメリットがあるの？」そんな悩みありませんか？
この記事では、長期優良住宅に関する基本情報をご紹介。長期優良住宅の申請に役立つさまざまな情報に触れていきます。長期優良住宅の知識を知って、住宅を購入や増築・改築する際に役立ててくださいね。
もくじ
長期優良住宅とは
『長期優良住宅』とは、長期的に良好な状態で暮らしていくための措置が取られた住宅ことです。
2009年6月4日に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律（→外部ページ）」によって、さまざまな基準が設けられています。
長期優良住宅の認定基準は以下の通り。住宅の構造および設備、住居環境の維持といった住人の暮らしやすさに着目していることが分かります。
【長期優良住宅の認定基準】
- 住宅の構造および設備について長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられていること。
- 住宅の面積が良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
- 地域の居住環境の維持・向上に配慮されたものであること。
- 維持保全計画が適切なものであること。
長期優良住宅（新築）認定基準の詳細
長期優良住宅の認定条件は、新築か増築・改築かによって内容が異なります。新築・一戸建ての場合の認定条件を中心にご紹介するので、参考にしてください。
1.劣化対策
数世代にわたり住宅の構造躯体（建築物の構造体）が使用できること。
劣化対策等級3（新築住宅）相当かつ、構造の種類に応じた以下の基準を満たしている。
【木造】
床下・小屋裏に点検口を設置、床下空間の有効高さ330mmを確保
【鉄骨造】
柱・梁・筋かい（すじかい／柱と柱の間に斜めに入れる補強材）に使用する網材の厚さ区分に応じた防錆措置または上記木造の措置
【鉄筋コンクリート造】
水セメント比を5%低減、またはかぶり厚さ（鉄筋表面とそれを覆うコンクリート表面までの最短距離）を1cm増加
2.耐震性
極めて稀に発生する地震に対して、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること。
耐震等級（倒壊等防止）2（新築住宅）、または耐震等級（倒壊等防止）1（新築住宅）かつ、限界耐力計算を行い、安全限界変形1/100（木造の場合は1/40）以下を確認、または「住宅品質確保促進法／品確法（→外部ページ）」に定める免震建築物であること。
注文住宅の「耐震等級」とは？安全な暮らしのための耐震基準を知ろう
3.維持管理・更新の容易性
構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理（清掃・点検・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
コンクリート内埋込配管がないこと、地中埋設配管がないこと、配管等の内面使用・たわみ・抜け防止、排水の清掃措置・掃除口の点検措置、主要接合部等の点検措置、などの基準に適合する必要あり。
4.省エネルギー対策
必要な断熱性能、断熱等性能等級4（新築住宅）の省エネルギー性能が確保されていること。
5.居住環境への配慮
良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。
地区計画、景観計画、条例による街並み等の計画、建築協定、景観協定等の区域内にある場合には、これらの内容に適合すること。
6.住戸面積
良好な居住水準を確保するために以下、必要な規模を有すること。
床面積の合計が75㎡以上。少なくとも1の階の床面積が40㎡以上（階段部分を除く面積）、地域の実情を勘案して所管行政庁が別に定める場合は、その面積要件を満たす必要がある。
7.維持保全計画
建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。
維持保全計画に以下の事項を定めること。
- 構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分、給水・排水の設備について、仕様に応じた点検の項目・時期（点検の時期の間隔が10年以内であること）
- 点検の結果、必要に応じて補修等を行うこと
- 地震・台風時に臨時点検を行うこと
- 維持保全の実施期間が30年以上であること 等
長期優良住宅を建てたあと、快適な家を維持するため5年、10年、15年・・・と定期的に点検をする必要があります。維持保全点検シートなどをもとに、各点検項目をチェックしていこう！
長期優良住宅のメリット
長期優良住宅に認定されると、金銭面における優遇措置を受けられます。
諸費費用が抑えられる、住宅ローンの負担が軽減されるなど、さまざまなメリットがあるので一緒に見ていきましょう。
税の特例措置（税制優遇）が受けられる
さまざまな税金の特例措置が用意されているのが、ひとつの大きなメリットです。
2021年12月31日までに入居した場合
マイホーム購入の際に住宅ローンを利用する場合、一定条件を満たせば「住宅借入金等特別控除」（住宅ローン減税、住宅ローン控除とも呼ばれています）という所得税・住民税の控除が受けられます。
長期優良住宅の場合、この控除対象となる借入限度額が4,000万円から5,000万円に引き上げられ（消費税8％または10％適用の場合）、13年間の控除期間（令和元年10月の消費税増税の拡充措置として10年→13年に延長）が設けられているんです。
ちなみに控除期間1～10年目は最大控除額50万円／年間、11～13年目は借入金年末残高（上限5,000万円）×1％もしくは建物購入価格（上限5,000万円）×2％÷3のいずれか小さい額が年間控除額となります。
また、ローンではなく現金で住宅を購入する場合には、「投資型減税」という制度の対象に。
現金で長期優良住宅を購入した場合、長期優良住宅として認定されるためにかかった標準的な性能強化費用の10％（控除対象限度額650万円／最大控除額65万円）を、その年の所得税額から控除されるという制度です（消費税8％または10％適用の場合）。
ちなみに上記「住宅借入金等特別控除」と「投資型減税」は併用することはできないので頭に入れておきましょう。
2022年3月31日までに入居した場合
「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税の減税」の優遇措置については、もともと2020年3月31日までの入居が対象でしたが、延長となり2022年3月31日までの入居が対象となっています。
「登録免許税」というのは、家の購入に際して法務局に登記する際にかかる税のこと。そのうち、保存登記が0.15％から0.1％に引き下げ、移転登記が0.3％から0.2％（マンションは0.3％から0.1％）に引き下げになります。
また、不動産を取得したときに一度だけかかる「不動産取得税」については、控除額が1,200万円から1,300万円（税率3％）に増額。
さらに新築住宅を建てたとき、「固定資産税の減税」で一定期間1/2に軽減する制度がありますが、その期間も延長されます。市区町村への届出や一定条件がありますが、一戸建ては1～3年間のところ1～5年間に、マンションは1～5年のところ1～7年に延長されるんです。
「フラット35」による金利優遇がある
長期優良住宅の認定を受けると「フラット35」による金利優遇が受けられます。「フラット35」というのは、住宅金融支援機構（→外部ページ）が提供する住宅ローン。
フラット35が利用できる基準に加え、可変性や耐震性、耐久性など一定の技術基準をクリアすることで、「フラット35 S」が利用可能になるんです。
この「フラット35 S」にはAとB、2つの金利プランがありますが、そのうち優遇が高い金利Aが適用となるため、10年間0.25％の金利が引き下げられます。
また長期優良住宅なら、返済期間が最長で50年間、全期固定金利となる「フラット50」も利用可能。この「フラット50」は、住宅売却の際に購入者へ住宅ローンを引き継ぐことができるんです。
「フラット35 S」と「フラット50」は併用できるのもメリットだと言えるでしょう。
地震保険の割引が受けられる
長期優良住宅については、耐震等級2以上であることが定められています。これは高い耐震性をクリアしている証であり、地震保険の保険料が割引になるメリットがあるんです。
例えば、耐震等級2の場合、地震保険が30％割引に（耐震等級割引き）。
また、免震建築物割引きで、品確法に基づいた免震建築物である場合には、地震保険料の割引率が50％になります。
この地震保険についてはどの保険会社で加入したとしても、国が定めている保険のため保険料や補償内容については同一。また、地震保険だけに加入することはできないので、火災保険に加入していることが必須となります。
贈与税の非課税枠拡大
住宅を購入する際の資金を、父母や祖父母などの直系尊属から贈与により取得した場合、長期優良住宅であれば証明書を提出することなどによって非課税枠が拡大されるメリットがあります。
一般住宅の場合、非課税枠が700万円なのに対して、長期優良住宅などの“質の高い住宅”であれば1,200万円まで非課税に（消費税10％適用の場合）。
条件を満たす必要はありますが、これも大きなメリットだと言えるでしょう。
リセールバリューが高まる可能性がある
長期優良住宅の建築を検討している方にとって、リセールバリュー（購入したものを販売する際の再販価値）が高いか低いか、といった情報は気にならないかもしれませんが、もし将来的に住んでいた家を売る際、長期優良住宅だとリセールバリューが高くなる可能性があります。
劣化対策や耐震性、可変性などさまざまな条件をクリアし、人が長く住み続けられる長期優良住宅。
長期優良住宅に認定されていれば必ず資産価値が高くなる、リセールバリューが高くなる、というわけではなく、長期優良住宅として認められる条件がそろった家は、そのぶんリセールバリューが高くなりやすいというわけです。
言い方を変えると、定期的なメンテナンスをしなければリセールバリューを下げてしまうリスクが高まるということですね。
長期優良住宅のデメリット
良いことづくしの長期優良住宅に思えますが、デメリットもあるのでしっかりと確認しておきましょう。
申請（準備）期間が長くかかる
長期優良住宅として認定されるためには、構造計算が必要だったり各所への申請が必要だったりします。
そのため通常よりも申請期間（準備期間）が長くなる傾向に。一般的な住宅より申請・審査に数ヶ月を要する点はデメリットのひとつでしょう。
注文住宅の工期ってどれくらい？山京建設で家を建てる目安期間とは
建築コストがアップする可能性がある
長期優良住宅にすることで一定基準の機能を満たす必要がありますから、一般的な住宅より建築コストがかかる場合も少なくありません。
コストはとても重要な部分ですから、どれくらいのコストアップになるのか事前に確認することをおすすめします。
申請するための費用が必要
長期優良住宅として認定されるためには、ある程度の費用がかかってくるので注意が必要。
認定の手数料は行政によって多少のばらつきはありますが、自分で申請する場合でも5～6万円ほどのコストがかかります。設計内容説明書や各種計算書など、認定に必要な複数の書類を揃える手間がかかるのも頭に入れておく必要があるでしょう。
もちろん建築業者が申請代行をすることもできますが、いずれにしても建築費用に申請代行のコストが上乗せされるので頭にいれておいてくださいね。
定期的なメンテナンスが必要
長期優良住宅は、家を建てたあとも定期的なメンテナンスを行い、良好な状態を維持していかなければなりません。住宅の維持保全がされていない場合、長期優良住宅の認定が取り消される可能性があるからです。
どうしたって年月が経てば住宅のどこかに劣化が発生しますから、住宅定期的なメンテナンスが必要です。
住宅に劣化が出たら、早めに補修・修繕を行っていくことが大切になってくるでしょう。ただ、長期優良住宅は性質上、劣化しても比較的簡単に交換できるなど対策が取られているという特徴があるので、一般的な住宅よりメンテナンスはしやすいはず。
この定期的なメンテナンス・点検が必要というのはデメリットとしてご紹介していますが、定期点検をしっかりと実施していくことで良好な状態で長く快適に暮らせるため、実はメリットとも言えるんです。
山京建設では、6ヶ月・2年・5年・10年の全4回、定期点検でお伺いしています。もちろんそれ以外にも、気になることがあればいつでもご連絡くださいね。
長期優良住宅を建てる前に知っておきたいポイント
長期優良住宅の購入や増築・改築をする前に知っておきたいポイントをご紹介いたします。
実績のある建築業者に依頼する
長期優良住宅を建てるためにはコストも手間も必要です。
実績ある建築業者であれば、できるだけコストを抑える方法の提案や、スムーズな手続きが可能ですが、そうでないと思わぬコストがかかってしまったり、余分な時間がかかってしまう可能性も。
また家を建てたあとの定期的なメンテナンス・点検も受けることができるので、長期優良住宅の実績があるかどうか、確認することをおすすめします。
申請は着工前に行う必要がある
長期優良住宅の申請は、着工前に行う必要があります。
長期優良住宅の認定を受けることが決まったら、着工前に所管行政庁に申請を行いましょう。認定申請書は、国土交通省のホームページから入手できます。
審査には時間がかかる
長期優良住宅の申請を行っても、すぐに認定されるとは限りません。多少ばらつきはありますが、審査には数週間かかりますから、急いでいる人は注意が必要です。
申請にどれくらい時間が必要なのかについては、お住いの地域の役所が運営するホームページで紹介されていることがありますが、まずは建築業者に相談してみることをおすすめします。
長期優良住宅はどんな人に向いている？
長期優良住宅に向いている人には一定の特徴が存在します。長期優良住宅に向いている人の特徴を知って、自分に合っているかを考えていきましょう。
光熱費を抑えたい
長期優良住宅の条件の1つに、「省エネルギー対策」という項目があります。省エネルギー対策がされている住宅は当然ながら光熱費が抑えやすいので、長期的な視線で見ても大きな節約効果が出るでしょう。
毎月の光熱費に悩むご家庭は少なくありません。光熱費を抑えたいと考えている方にとって、長期優良住宅には非常に大きな魅力があります。
良好な状態の家で長く暮らしたい
先にご紹介していますが、長期優良住宅を建てたあとは、定期的なメンテナンスを行いながら基準を満たす良好な状態を維持していく必要があります。
基準を満たせなかった場合、認定が取り消しになる場合もありますから、意識的にしっかりとメンテナンスを行うことでしょう。忙しい毎日、必要に迫られないと家の点検は後回しに・・・というケースは少なくありません。
定期メンテナンスをするということは、長く良い状態の家に住めるということ。家を丁寧にケアして長期暮らしたい方にはおすめできると言えるでしょう。
いずれは子どもや孫に住宅を譲りたい
長期優良住宅は劣化に備えた構造になっているため、定期的にメンテナンスを行うことで長持ちします。そのため子どもや孫に住宅を譲りたいと考えている人に向いています。
「維持管理・更新の容易性」も条件のひとつになっているので、子どもや孫にとっての負担になりにくい点も特徴です。
長期優良住宅の正しい知識を知ることが大切
長期優良住宅として認定されるためには、複雑な手続きや費用の負担が必要です。
そのため長期優良住宅の知識を持たずに手続きを行おうとすると、不要なストレスを感じる場合があります。
大切なのは長期優良住宅に関する正しい知識を持つことです。わかりにくい部分もあるかと思いますが、どんなことでもご相談いただきたいと思います。
山京建設も、長期優良住宅の実績多数。ただ認定基準や税制優遇などは時期によって変わってくる可能性があるから、ご相談いただいた際に詳しくご案内させていただきます！