「リバースモーゲージ」って何？基礎知識＆仕組みは？メリット＆デメリットは？
高齢化や長寿化が進み“人生100年時代”といわれる今、老後や介護の資金を心配されている方は多いのではないでしょうか。
特に定年退職を迎えた後には、現実的にどのように生活していくのか、歳を重ねるごとに不安は増すばかりです。
そこで今回は、マイホームを活用した融資方法である「リバースモーゲージ」について解説。老後でも安心した生活を送りたいとお考えの方はぜひ、参考にしてみてください。
もくじ
リバースモーゲージとは？基礎知識
まずは、シニア層におすすめのリバースモーゲージの基礎知識を解説します。
リバースモーゲージの仕組みについて
リバースモーゲージは、自宅（持ち家）を担保にすることでお金を借用できる融資システムのこと。毎月もしくは一括で借入れた分の残高を、最後に完済する仕組みです。
自宅を担保にお金が借りられる融資方法であるため、自宅にそのまま住みながら融資を受けることが可能。
毎月の支払い額が「利息のみ」となることから、年金生活を送る高齢者向けの貸付制度と言えるでしょう。
住宅ローンとの違いについて
「リバースモーゲージ」と「住宅ローン」は何が違うの？と思う方もいらっしゃると思います。
元本の返済は、死亡後または契約期間終了後に担保不動産の売却代金で返済、または相続人による手もと資金での一括返済となります。
元本と利息を返済する住宅ローンと比較すると、毎月の返済の負担を見れば一目瞭然です。また、リバースモーゲージは55歳以上の年齢制限が設けられています。
リースバックとの違いについて
住んでいる自宅を売却することで代金を受け取り、今度は賃貸扱いとして家賃を払うことで、自宅に住み続けられるのが「リースバック」です。
リバースモーゲージのように年齢制限もなく、資金用途や、不動産の種類が限定されていないことも特徴に挙げられます。
また、代金が一括で支払われるリースバックに対し、上限金額に応じて定期的な借り入れが可能なのがリバースモーゲージ。それぞれが全く異なった仕組みであるため、不動産の所有権を保持しておきたいかを、はじめに検討してみましょう。
リバースモーゲージのメリット
返済の負担が軽く、自宅に住みながら資金調達ができるだけでなく、リバースモーゲージには他にもメリットが多数あります。
ここでは、リバースモーゲージのメリット3つをまとめます。
年収要件のハードルが低い
高齢者には少々厳しい一般的な住宅ローンと比べたとき、リバースモーゲージは借入時の条件が比較的ゆるやかです。
さらに、保証人や保証会社を介さずに借り入れが可能な金融機関もあります。
ただし年齢に上限や下限がある場合があるため、利用時には必ず確認するようにしましょう。
ニーズに合った融資が受けられる
担保となる不動産の価値が下がった場合に、ローンの残債を相続人が引継ぐ「リコース型」と、引き継がず返済が不要な「ノンリコース型」の二種類に分けられます。
ノンリコース型の場合、利息支払いの金利が高くなる傾向にはあるものの、相続人への負担が気になる方にはおすすめです。
契約者本人から配偶者への引継ぎができる
基本的に配偶者以外の同居人がいるとリバースモーゲージは利用できませんが、もし契約者本人が亡くなった場合、配偶者に契約がそのまま引き継がれる「連帯債務型」を採用しているケースが多くなっています。
したがって配偶者ひとりが残された際にも、自宅に住み続けられる安心感は大きいと言えるでしょう。
リバースモーゲージのデメリット＆リスク
リバースモーゲージには、メリットだけでなく、デメリットや注意すべき点もあります。
ここでは、リバースモーゲージのデメリットをまとめましょう。
利用可能エリアや評価額に条件がある
多くの金融機関では、建物部分の評価が上がりにくいとされているマンションが対象外となっています。
土地付きの一戸建ては適用されやすいとはいうものの、不動産の評価が高くなりやすい都市部の住宅に限定していることが多いです。
ただし、ネット銀行の場合には対象エリアを全国に設定しているところもあるので、お住まいの地域でも対象となるかを確認しておきましょう。
長寿による利用限度額超過の恐れがある
リバースモーゲージは、融資限度額を超えての借り入れはできません。
平均寿命が伸びていることもあり、融資が限度額上限に達し返済が不可能となってしまった場合に、強制的に競売に掛けられ自宅を失うリスクは否めません。
そのため、借入金額は計画的に使うことを念頭に置くことが大切です。
金利変動による融資額の見直しがある
大幅な金利上昇が生じると、毎月の利息支払いも高騰します。
契約期間の途中で融資可能金額の上限に達してしまい、予定していた融資額が得られず、支払い負担が思った以上に増えてしまうケースも。
固定金利型を選んだり、相続人の事前承諾を求めたりと、想定外のデメリットが生じないようリスクを防ぐ選択をしていきたいところです。
まとめ
本記事では、住み慣れた自宅にいながら、契約期間中は利息のみの支払いで済むリバースモーゲージについて解説しました。
老後の生活資金だけでなく、医療・介護費用、夫婦での旅行や趣味を楽しむといった、セカンドライフに安心をプラスしてくれる融資制度です。
リバースモーゲージを検討する際に、何よりも大事なのは、制度を活用する目的を考えること。また、契約者が亡くなった時のためにも、家族とも十分な話し合いをしていくことです。
ローンの残債に不安を抱える方や、老後生活にゆとりを持ちたい方は、リバースモーゲージの活用を考えてみてください。
太田 貴也／▶ twitter│▶ Instagram