住宅ローンの種類！住宅ローンの仕組みや特徴を徹底比較！
住宅ローン制度にはさまざまなものがあり、毎年、細かな制度が見直されては改正されています。
代表的な住宅ローンの借入先（融資先）は大手銀行や信用金庫などですが、ほかにもいろいろな借入先があり、融資を受けた後の返済方法にも複数の方法がるので迷ってしまう方も大勢いらっしゃいます。
また、住宅ローンを組む時の流れにも多くの疑問点があるでしょう。
そこで今回は、住宅ローンや返済方法の種類、住宅購入時の大まかな流れについて解説していきます。
もくじ
住宅ローンの仕組みは？金利の種類は3つ！
住宅ローンの金利には、「固定金利」「変動金利」「固定金利期間選択型」の3種類があります。
住宅ローンを借りる際に発生する金利とは、元金に対して一定率（％）の利息を支払う金額です。
まずは、それぞれの特徴を見ていきましょう。
| 金利の種類 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 固定金利 | ・返済期間中の返済額が計算しやすい ・市場金利が上昇しても金利が変化しない | ・市場金利が下落しても返済額が減らない |
| 変動金利 | ・市場金利が下落すれば返済額も減る | ・市場金利が上昇すると返済額が増える ・市場金利が急上昇すると未払利息が発生 ・返済計画が立てにくい |
| 固定金利期間選択型 | ・一定期間の返済計画が立てやすい ・固定金利のまま継続可能 ・途中で変動金利に変更できる ・変動金利なら市場金利の下落で返済額も減る | ・変動金利は市場金利が上昇すると返済額も増える ・変動金利は今後の返済計画が立てにくい |
（↑ ディスプレイサイズが小さい場合は横スクロールで表をご確認いただけます）
固定金利
固定金利とは、返済期間中の金利が固定されている住宅ローンのこと。
市場の金利が変動しても一切影響しないため、家計管理しやすいという特徴があります。
小さなお子様のいて今後も大きな支出が見込まれる2０〜３０代のご家庭に向いている返済方法と言われているのが、この固定金利です。
変動金利
変動金利とは、経済市場動向に応じて金利が変動する住宅ローンのこと。
一般的に変動金利は年間で2回（4月・10月の半年ごと）の金利見直しが行われます。
しかし、市場金利の変動が発生しても実返済額の変更は5年間変わらず、見直しが行われるのは契約時点から換算して6年目。
例えば2020年に住宅を購入して、5年間で金利が上昇しても返済額が変更されるのは2026年からです。
ちなみに金利がどんなに上昇しても、最大返済倍率は1.25倍までと上限が決められています。
変動金利は、経済市場の動向により変動するので、固定金利よりも総返済額が低くなる可能性もありますが、高くなる場合もあるので注意が必要。
したがって、金利が増額した場合に返済が厳しくなるご家庭には向きません。
固定金利期間選択型
固定金利期間選択型とは、固定金利と変動金利の混合タイプの住宅ローン。
最初の一定期間（3年、5年、10年など）は固定金利で、期間が終了したら変動金利になります。
期間選択型は、同じ時期の固定金利型と比較して低金利ですが、変動金利型と比較すると金利が高い傾向です。
例えば、お子様が誕生して数年間は専業主婦（主夫）をしていて、およそ5年後には復職する予定・・・というような将来計画がある家庭に向いています。
住宅ローンはどこで借入できる？
住宅ローンには、国や自治体が主体の「公的住宅ローン」と、民間の銀行や保険会社が主体の「民間住宅ローン」の2種類があります。
ここでは、公的住宅ローンと民間住宅ローンそれぞれの特徴をご紹介します。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 公的住宅ローン | ・ローン融資の審査が優しい ・自治体によっては勤続年数・年収の条件がない | ・借入限度額が「民間より低額」 ・融資対象となる物件構造の条件がある （耐火構造・準耐火構造住宅など） |
| 民間住宅ローン | ・借入限度額が「公的より高額」 ・対象となる物件構造の条件がない ・返済プランが豊富に用意されている | ・ローン融資の審査が厳しい ・基本的には平均年収200万円以上から ・勤続年数3年程度必要 |
（↑ ディスプレイサイズが小さい場合は横スクロールで表をご確認いただけます）
公的住宅ローン
公的住宅ローンには主に、「自治体融資」「フラット35」「財形住宅融資」の3種類があります。
民間に比べて融資審査が優しく、金利も低い傾向です。
1.自治体融資
自治体融資とは、国や都道府県の各自治体が実施している住宅融資制度のこと。
自治体ごとに融資条件がバラバラで、地域によっては融資自体を実施していないこともあります。
希望する場合は、各行政の窓口に問い合わせましょう。
2.フラット35
フラット35とは、「独立行政法人住宅金融支援機構」と民間住宅ローンが協業して提供している住宅融資制度です。
公的住宅ローンと民間住宅ローンが混合した制度ですが、主な窓口は民間の金融機関になります。
3.財形住宅融資
財形住宅融資とは、民間ネット銀行と同水準の低金利融資を受けられる住宅融資制度です。
融資を受けるためには、以下の一定条件を満たさないといけません。
| 財形住宅融資の一定条件 | |
|---|---|
| 1 | 財形住宅貯蓄・一般財形貯蓄・財形年金貯蓄のいずれかを、1年以上していること |
| 2 | 財形貯蓄額が50万円以上あること |
| 3 | 直近2年以内に財形貯蓄の預け入れのある人 |
| 4 | 年収400万円未満の場合、年間総返済額割合が30%以下の人 |
| 5 | 年収400万円以上の場合、年間総返済額割合が35%以下の人 |
（↑ ディスプレイサイズが小さい場合は横スクロールで表をご確認いただけます）
民間住宅ローン
民間住宅ローンには、「社内融資」「民間融資」「提携融資」の3種類があります。
公的住宅ローンと比較して融資審査が厳しいですが、融資枠が高額で住宅ローン商品の種類も豊富です。
下記で、それぞれの特徴について詳しく解説します。
1.社内融資
社内融資とは、各一般企業が所属従業員に対して提供している住宅ローン融資制度の1つです。
ほかの民間住宅ローンと比較して「融資審査が優しい」というメリットがありますが、退職時にローン完済していない場合は一括返済を求められるデメリットがあります。
2.民間融資
民間融資は、大手民間銀行や、保険会社、信用金庫、住宅ローン専門会社などの民間金融機関が融資する融資制度です。
他の融資と比較して金利が高い傾向にありますが、提供する住宅ローンの商品数は豊富に取り揃えられているので、各家庭に合った商品が見つかる可能性があります。
3.提携融資
提携融資とは、ハウスメーカーや住宅不動産が民間の金融機関と連携して提供する住宅融資制度です。
不動産会社から物件を購入する際に、提携している金融機関先として紹介されるケースが多いです。
ローン手続きの流れ
住宅購入時と住宅ローンを組む場合の一連の流れは、下記の通りです。
| 物件購入の流れ | 住宅ローン融資の流れ |
|---|---|
| 物件情報収集 | － |
| 物件見学 | － |
| 物件決定 | 審査申し込み（事前審査・本審査）〜審査承認 |
| 不動産売買契約 | 金銭消費貸借契約 |
| 決済〜引渡し | 融資実行 |
（↑ ディスプレイサイズが小さい場合は横スクロールで表をご確認いただけます）
1.物件の情報収集
不動産会社やハウスメーカー店舗への問い合わせ、ネット情報、チラシ、セミナーなどから物件情報を集めます。
2.物件見学
情報収集した中から、気になる物件に問い合わせて実物を確認します。
3.物件決定・審査申し込み〜審査承認
購入したい物件が決定したら、審査申し込みに移ります。
審査には、「事前審査（仮審査：3日〜1週間程度）」と「本審査（正式審査：1〜2週間程度）」の2段階審査に分かれます。
4.不動産売買契約・金銭消費貸借契約
本審査が無事に承認されたら、金融機関との間に金銭消費貸借契約を締結することになり、司法書士など関係各所との調整に移ります。
5.決済〜引渡し・融資実行
住宅購入時に住宅ローンを利用して、実際に融資額が口座に振り込まれることを「融資実行」と呼びます。
融資実行後に物件購入資金を不動産会社などに決済すると、物件引渡し完了です。
まとめ
本記事では、住宅ローンの種類や借入先、手続きの流れについて紹介しました。
住宅ローンの金利には、「固定金利」「変動金利」「固定金利期間選択型」の3種類があります。
それぞれにメリット・デメリットがあるので、各家庭の状況に応じて選択しましょう。
また、住宅ローンの借入先は、国や自治体が主体の「公的住宅ローン」と民間銀行や保険会社が主体の「民間住宅ローン」の2種類があります。
金利と同様に、家庭状況に応じてベストな選択をすることが重要です。
住宅ローンを借りる際の最大のリスクは、審査に通った後に返済が厳しくなることです。
今回ご紹介した住宅ローンの借入先2種類と、住宅ローン金利3種類それぞれのメリット・デメリットをしっかりと理解して、ベストな住宅ローンを組むようにしましょう。
注文住宅の見積書の見方は？山京建設では簡潔＆明朗会計を目指しています